中国楼市：巨变前夜
2022年初，王勇倾尽家产，在上海静安区斥资400万购入一套二手房，首付高达120万。然而，三年后的今天，这套房子的价值已缩水至256万，跌幅超过30%，首付几乎化为乌有，且跌势未停。王勇的遭遇并非个例，自2022年以来，全国房价普遍下跌，平均跌幅超过30%，印证了马云2017年“未来房价如葱”的预言，国内楼市正朝着大众化、可负担性方向发展。
这场楼市巨变并非偶然。其根源在于两大因素：一是2020年“三道红线”政策的出台，切断了高负债房企的融资渠道，导致恒大、碧桂园等巨头爆雷，烂尾楼频现；二是三年疫情冲击下，实体经济低迷，居民收入下降甚至失业，无力支撑高房价，房价泡沫破裂已成必然。
此外，全国房地产市场“供大于求”的局面已是不争的事实。住建部数据显示，我国现有6亿栋房屋，即使每栋住5人，也能容纳30亿人口。而每年数千万套新增商品房持续入市，进一步加剧供需矛盾。与此同时，老龄化加剧、结婚率和生育率下降、城镇化进程接近尾声等因素，都预示着未来购房需求将大幅萎缩。马云的预言，正是洞察到了这一供需关系的逆转。
展开剩余72%面对严峻形势，4月25日中央政治局会议定调房地产市场发展方向：“加快构建房地产发展新模式，持续巩固房地产市场稳定态势”。这看似平淡的语句，实则蕴含着三大变革：
一、城改取代棚改： 会议提出“加快实施城市更新”，各地纷纷启动“以旧换新”政策，国企收购老旧房屋改建为保障房，居民则搬迁至郊区新建住宅。此举既能稳定房价，又能增加保障房供应，满足低收入家庭居住需求。这与以往大规模的棚户区改造不同，更注重城市整体更新和可持续发展。
二、现房销售取代期房销售： 恒大、碧桂园等房企的烂尾楼事件，引发了社会对期房销售模式的强烈质疑。政府已表态，将逐步提高现房销售比例，期房销售模式未来将逐步退出历史舞台。现房销售将赋予购房者更大的话语权，让他们能够实地验房，确保房屋质量，降低购房风险。
三、保障房大规模入市： 国家计划在未来五年内建设600万套保障房，每年120万套，满足低收入群体的居住需求。未来，“保障归保障，商品归商品”的双轨制将逐步完善，形成多层次的住房供应体系。
展望未来，我们大胆预测2025年5月后，中国楼市将发生以下四大变化：
1. 房贷利率持续下降： 房贷利率已跌破3%，未来仍有下行空间，进一步降低购房成本。
2. 一线城市限购政策进一步放开： 部分一线城市已放开非核心区域限购，预计下半年核心区域限购也将逐步松绑。
3. 房价继续下跌，但节奏或将放缓： 二三线城市房价下跌幅度或将趋缓，而房价收入比超过40的一线城市，房价下跌速度可能加快。
4. 大中城市旧改提速： 一线城市中心区域老旧小区将加快改造，居民居住条件将显著改善，安置方式将以货币化安置和房票安置为主，提供更多选择。
总而言之，中国楼市正经历一场深刻的变革，未来几年将充满挑战与机遇。 王勇的遭遇，只是这场巨变的一个缩影，它警示着购房者需要更加理性、谨慎地面对市场风险。
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